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Comment se calcule le rendement en loi Malraux ?

Un aperçu du rendement d’un investissement locatif permet de déterminer l’intérêt de l’investissement lui-même. Pour être efficace, le calcul du rendement doit se faire avant l’investissement. En parlant du dispositif Malraux, comment faire pour calculer le rendement avec ce programme ?

Mais la loi Malraux, c’est quoi exactement ?

Avant de procéder au calcul du rendement de la loi Malraux, il est plus approprié de comprendre d’abord ce dispositif. La loi Malraux est un appareil de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement Français en 1962. L’investissement en Malraux vise la rénovation des biens anciens, situés dans des zones classées. L’objectif de la loi est de protéger les quartiers ainsi que les immeubles historiques du pays. La loi Malraux s’adresse à tout contribuable français qui acquiert un logement ancien se trouvant dans certaines zones. Le bien doit faire l’objet de rénovation complète. Une fois les travaux terminés, il faut mettre le logement en location, nu, à titre de résidence principale du locataire, pour neuf ans. En contrepartie de l’investissement, l’investisseur a droit à plusieurs avantages et notamment à une réduction d’impôt de 22 ou 30 %.

Et le rendement locatif, c’est quoi ?

Le rendement locatif, que l’on appelle aussi la rentabilité locative, est le ratio entre les loyers perçus et le coût total du bien. La rentabilité locative est calculée sur une base annuelle et est présentée sous forme de pourcentage. Le rendement locatif en Malraux peut se présenter sous trois formes. Ainsi en est-il du rendement brut, du rendement net des frais et charge et du rendement net-net.

Le calcul du rendement en loi Malraux

La rentabilité brute est le rapport entre le prix total du bien et les loyers perçus. Le prix total du logement comprend le prix d’achat et les frais d’acquisition. Le rendement locatif brut est la première façon pour calculer le rendement du bien en Malraux. Il permet d’avoir une première esquisse sur le bénéfice que l’on peut avoir en investissant sous le dispositif. Le calcul du rendement brut se fait comme suit :

le taux de rendement locatif brut = 100 x (loyer x 12) / coût total

Pour avoir un calcul plus précis, il convient de calculer la rentabilité nette des frais et charge. Pour ce faire, la base de calcul se porte sur le prix d’achat du logement, les frais d’entretien du bien et ses frais de gestion. Les charges à prendre en compte sont entre autres la taxe foncière, les travaux d’entretien courant, les frais de gestion, les assurances sur les loyers impayés… Le calcul se fait comme suit :

taux de rendement net de frais de charge = 100 x [(loyerx12) – (taxe foncière + charge non récupérable + frais de gestion)]

Le rendement net-net est l’indicateur le plus fidèle de la rentabilité locative en Malraux. Le calcul est à faire en tenant compte de tous les paramètres de l’investissement. Ainsi :

le taux de rendement net-net = 100 [(loyer x 12) – (charge non récupérable + taxe foncière + frais de gestion + impôt – ISF) / prix d’achat du bien.

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